Выбор участка под индивидуальное жилищное строительство: что нужно учесть?

Постройка частного дома начинается с приобретения участка. Участок под ИЖС - наиболее популярный у застройщиков вид наделов, но и самый дорогой. Почему земля под ИЖС, несмотря на высокую стоимость, более востребована, чем другие виды наделов?

Категория земель и возможность прописки

Прежде чем рассмотреть вопрос о том, как выбрать участок под ИЖС, следует уяснить, в чем отличие этих земель от наделов другого предназначения.

Важными аспектами, которые следует учесть при выборе, является принадлежность земли к определенной категории, вид разрешенного использования земли и возможность оформления прописки в новом доме.

Существует семь категорий назначения земель, из которых для постройки жилого дома могут использоваться две: земли для поселений (ИЖС) и земли сельскохозяйственного назначения (последние - в зависимости от вида разрешенного использования).

• СНТ - садовое товарищество - предполагает приобретение земельного надела на землях сельхозназначения, чаще всего за пределами населенного пункта. Это самый дешевый вид участков: если вид разрешенного использования «садоводство», дом можно строить, но без регистрации; если выбрать участок с видом «огородничество» - постройка дома не разрешается.
• ДНП (дачное некоммерческое партнерство) - участки на землях сельскохозяйственного назначения, где разрешается дачное строительство. Обычно такие участки находятся вблизи населенных пунктов, что дает возможность застройщику подключиться к коммуникациям и пользоваться инфраструктурой. В случае если строится дом для постоянного проживания, есть возможность оформления прописки.

Аббревиатура «ИЖС» расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство» и обозначает, что земельные участки этой категории обязательно находятся в пределах какого-либо населенного пункта и специально предназначены для строительства жилого дома. Этот вариант - наиболее удобен в связи с тем, что инфраструктура и коммуникации расположены в пределах досягаемости, и подключиться можно практически сразу.

Разрешительная документация для приобретения такого надела оформляется без проблем, а после окончания строительства владелец дома имеет право получить почтовый адрес и регистрацию прописки.

Если выбрать участок под ИЖС, заплатить придется больше, зато появляется возможность значительной экономии на прокладке инженерных коммуникаций. Кроме того, землями категории под ИЖС занимается муниципалитет, в случае возникших проблем можно обратиться туда. Если дом будет возводиться на дачной или садовой земле, решать вопросы водоотведения и других магистралей придется самому застройщику.

Причем, гораздо выгоднее покупать землю под ИЖС в коттеджном поселке. Управляющая компания которого берет на себя основные заботы по озеленению, инженерным коммуникациям, безопасности.

Выбор участка под ИЖС: основные критерии

Итак, на что нужно обратить внимание и с какими трудностями можно столкнуться, если принято решение выбрать участок под индивидуальное жилищное строительство?

Желаемый участок под ИЖС можно приобрести либо у частного лица, либо у городских властей. Стоит отметить, что возможность выбирать будет лишь в том случае, если земля приобретается у частного лица, либо в регионе есть достаточное количество участков, которые муниципалитет готов предоставить в собственность.

Если участок выделяется муниципальными властями в порядке очереди, либо на основании проведения аукциона, в месте для ИЖС должна быть инфраструктура, асфальтированные подъездные дороги. Покупатель должен обеспечиваться возможностью подключиться к инженерным коммуникациям, а после возведения дома получить адрес и оформить прописку.

В случае если земля приобретается у частного лица, стоит в обязательном порядке выяснить все юридические вопросы, чтобы избежать проблем в будущем:

• вид права собственности на землю. Покупать следует участки, зарегистрированные в качестве объектов права собственности или долгосрочной аренды. При отсутствии таких документов нужно подключить юриста;
• отсутствие долговых и правовых проблем. Нужно убедиться, что участок не находится в аресте, не заложен, за него нет задолженности;
• отсутствие наложения сервитута (права проходить или проезжать через данную территорию).

Совершая выбор участка, нужно учесть, что такие данные, как долги или сервитут, владелец может не афишировать, поэтому документацию нужно обязательно проверить.

Чтобы принять правильно решение, следует обязательно знать, в каких географических условиях будет находиться будущий дом:

• подъездные пути и удаленность от центральных автомагистралей, наличие общественного транспорта;
• рельеф и уровень грунтовых вод: сложный рельеф может стать причиной удорожания строительства, а от высоты уровня грунтовых вод будет зависеть тип установки фундамента;
• плодородность почвы: при желании создать сад и огород это критерий не будет лишним;
• экология: прекрасно, если рядом будет лес, река, а вот наличие рядом промышленных предприятий, мусорных свалок, захоронений отходов, кладбища и подобных объектов нежелательно.

Большую роль при выборе участка под ИЖС играют условия для цивилизованного и максимально комфортного проживания:

• наличие вблизи детского сада, школы, магазинов, больниц, парков для развлечений и т.д.;
• водоснабжение: желательно, чтобы дом можно было подключить к централизованному водопроводу;
• электроэнергия: следует узнать, какое количество кВт будет выделено для энергообеспечения дома, оптимальным является показатель 10-15 кВт;
• газоснабжение: идеальный вариант - строительство дома в газифицированном поселке.

Приняв во внимание вышеперечисленные советы, застройщик сможет выбрать участок под ИЖС, соответствующий всем необходимым требованиям, и уже затем приступать к строительству.