Как проверить квартиру и документы на чистоту при покупке

Никто из нас не застрахован от покупки квартиры, которая будет, не совсем чиста с юридической точки зрения. Проблемы с документами, неправильная или вовсе незаконная перепланировка – все это и многое другое может встретиться, но уже лишь после подписания договора купли-продажи.

Для того чтобы избежать подобного рода эксцессов, необходимо тщательно проверять все прилагаемые документы к квартире и быть предельно внимательным при оформлении сделки.

В этой статье, мы приведем краткое руководство, которое поможет избежать появления проблем с квартирой после ее приобретения.

Правоустанавливающие документы

Для того, чтобы дальше продолжить изложение темы, давайте разберемся с понятием. В правоустанавливающих документах отражается чье-либо право владения имуществом, в данном случае на квартиру. Например,

Договор купли-продажи;
Договор мены;
Договор дарения или попросту дарственная;
Договор ренты;
Оригинал свидетельства, в котором будет указано, что человек стал законным правообладателем квартиры при помощи составленного на его имя завещания;
Судебное решение, по которому также устанавливается право владения, тоже относится к данному типу документации.

Теперь давайте рассмотрим состав правоустанавливающего документа. Он, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации не имеет права отклоняться от принятого законодательства. В противном случае, он теряет юридическую силу.

Проверка документов

На что требуется обратить внимание при проверке правоустанавливающего документа?

Первое, что вы обязаны сверить – паспортные данные продавца. Они ни в коем случае не должны различаться;
Проверяйте также адрес расположения квартиры;
Телефон и место жительства продавца.

В том случае, если вы вдруг обнаружили не соответствие данных – это может стать значительным основанием для разрыва сделки. Так как малейшая опечатка в правоустанавливающем документе приводит к потере его юридической силы и как вследствие разрыва сделки купли-продажи.

Зачастую, граждане нашей страны попадаются на различного рода уловки при покупке жилья. Одной из самой распространенных являются посредники по доверенности. Посредник – это, по сути, доверенное лицо. С какой целью прибегают продавцы недвижимого имущества, в нашем случае квартиры к услугам посредника? А цель очень проста и ясна.

Зачастую, при совершении сделки при помощи доверенного лица-посредника, продавец намеренно скрывает некоторые данные о продаваемом имуществе. Посредник, как лицо не достаточно осведомленное, не сможет пояснить и разъяснить всех нюансов. По этой причине мы рекомендуем вам отказаться от приобретения жилья, где сделка осуществляется при помощи посредника. Помните о том, что это может быть чревато.

Для того, чтобы граждане могли быть застрахованы от обмана, а точнее потери квартиры, в случае обнаружения непредвиденных обстоятельств существует, так называемое титульное страхование. Данный тип страхования, в случае потери квартиры поможет вам вернуть ее полную стоимость, и вы сможете с новыми силами собраться и начать выбирать новую квартиру.

Качество квартиры

Теперь подойдем к такому термину, как юридическая чистота квартиры.

На данном этапе от вас также потребуется проверить всю документацию БТИ, которая касается приобретаемой квартиры. И первый документ, наличие которого стоит проверить – это технический паспорт, который также выдается органами БТИ. В данном типе документа прописаны все основные технические характеристики квартиры.

К ним относятся:

год постройки, приобретаемой квартиры;
стоимость (в данном случае инвентаризационная) жилой площади;
площадь каждой комнаты;
площадь всей квартиры;
сроки проведения капитального ремонта;
адрес фактического местонахождения;
материалы, из которых изготовлены стены, перекрытия и т.д;
наличие коммуникаций.

После того, как вы проверили соответствие технического паспорта, необходимо будет обратиться все в тот же орган БТИ и выяснить проводилась ли перепланировка и была ли она узаконена.

В том случае, если перепланировка была проведена незаконно, то есть произошел снос несущих стен и это в процессе продажи вам квартиры не было известно, то после приобретения вам, скорее всего, потребуется устранять незаконную перепланировку, причем за свой счет.

Теперь перейдем к рассмотрению и изучению еще одного документа. Без наличия которого продажа попросту не будет осуществлена – это кадастровый паспорт.

Кадастровый паспорт – это, по сути, выписка из государственного реестра. По структуре он напоминает технический паспорт. В нем также прописаны:

общая площадь;
наличие балкона и лоджии;
планировка;
этаж, на котором квартира и расположена.

Кадастровый паспорт, включает в себя также и графическую часть – план квартиры с метражом.

В том случае, если была произведена перепланировка, то будет включен и второй чертеж, на котором также будет изображен план, но уже с существующими изменениями.

Обращаем ваше внимание на то, что если продавец отказывается выдавать вам кадастровый паспорт или ссылается на то, что его нет, то не стоит доверять. Лучше сходите в центр МФЦ и создайте запрос, по которому вам и выдадут этот документ. Напоминаем, что получить его можно и на чужую квартиру.

Проверка продавца

Начиная поиски квартиры, мы порой так увлекаемся всей документацией, что забываем о проверке продающего. Поверьте, этот пункт очень важен.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации право на продажу имущества имеют:

дееспособные граждане;
граждане, которые уже достигли 18-летнего возраста.

В том случае, если квартира находится в собственности у:

гражданина, не достигшего 14-летнего возраста;
недееспособного гражданина;
у несовершеннолетнего, достигшего возраста 14-18 лет;
ограниченно дееспособных граждан, к коим стоит отнести наркоманов и алкоголиков, которые нарушают жизнь своих близких (ст. 30 ГК РФ).

,то приобретение квартиры у данных категорий лиц является незаконным. Но даже если вы и приобрели это имущество, то в судебном порядке его отзовут к первоначальному владельцу.

Будьте осторожны. Проверьте, кто на самом деле является собственником жилья. Попросите также предоставить продавца справку из психоневрологического диспансера. Также проверьте его паспорт, а точнее дату рождения. Это также станет одним из гарантом приобретения.

Права третьих лиц

Права третьих лиц сохраняются на квартиру даже в случае приобретения ее новым собственником.

Кто же относится к третьим лицам, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации:

Члены семьи бывшего собственника. Конечно же не все, лишь супруг, дети и родители, которые проживали вместе с собственниками в продаваемой квартире;
Нетрудоспособные иждивенцы, но только в том случае, если бывший собственник самостоятельно вписал их в список родства.

Теперь давайте рассмотрим права третьих лиц, в том случае, если они имеют право на постоянное проживание:

К примеру, отказавшись от приватизации в пользу одного из членов семьи, вы получаете право на бессрочное проживание;
В том случае, если вы передаете наследство, то также получаете право на бессрочное проживание;
Несовершеннолетние дети, которые временно проживают в детском доме.

Временно и постоянно прописанные граждане также становятся третьими лицами и имеют право на приобретенную вами жилую площадь.

Также мы рекомендуем вам проверить квартиру на предмет ее сдачи в аренду. Обращаем ваше внимание, что наниматели имеют право проживать в ней до конца срока договора.

Проверить самостоятельно будет затруднительно, поэтому идеальным вариантом станет обращение в агентство по недвижимости. Сотрудники владеют информации такого типа и помогут вам распознать мошенников;

Выясните также, а не находится ли выбранная квартира под залогом.

У кого может находиться пол залогом? Самый распространенный вариант – у банка. Продавец попросту не до конца выплатил ипотечный кредит. Данная сделка будет незаконной;

Проверьте, не заключен на квартиру договор ренты.

Если да, то вам потребуется содержать иждивенца до конца его дней. Причем проживать он будет в приобретенной квартире, так как имеет на нее право пожизненного пользования;

Расчётные документы

Вот вы наконец определись с квартирой, проверили всю документацию, и теперь настал момент приступить к заключению договора и его оплаты.

Для того чтобы правильно оформить задаток необходимо будет составить договор, в котором четко будет прописана вся сумма, а также прописана обязанность приобрести имущество. Это одна из форм гарантии того, что сделка не сорвется.

В процессе передачи денежных средств следует обратить внимание на:

Оригинальную документацию, которая должна быть у продавца;
То, что передача задатка должна осуществлять только в присутствии всех собственников приобретаемого жилья. Если, конечно, таковые имеются.

Теперь о содержании договора. Он должен включать в себя:

Все данные о владельце квартиры;
Сумму, которая предполагается в качестве оплаты за сделку;
Необходимые сведения о недвижимости, а именно. Площадь, адрес местонахождения и т.д.

Настоятельно рекомендуем вам проверять, не была ли уже продана квартира кому-то кроме вас. В последнее время участились случаи двойной оплаты по договору и расписке, когда одну и ту же жилую площадь подвергали продаже несколько раз.

В каких случаях следует насторожиться

Насторожиться следует в том случае, если человек продает квартиру сразу после того, как получил ее в наследство. Причем от человека, который не является его родственником;
Если паспорт продавца не прошел проверку в миграционной службе. Произвести проверку можно самостоятельно. Достаточно зайти на сайт ФМС и ввести данные;
Стоит с недоверием отнестись к тому продавцу, который отказался предоставлять справку из психоневрологического диспансера. Это может говорить о его недееспособности, а приобретение квартиры у такого человека по закону запрещено. Сделку через суд могут признать недействительной;

Потребуйте справку о том, что все собственники выписаны из квартиры.

Если вас просят поверить на слово, мол, так и так никто не проживает, то лучше откажитесь от приобретения.

Вот, в принципе и все основные аспекты, на которые необходимо обращать внимание при покупке квартиры, но подвести итог все же требуется.

Итак, обращайте внимание на все мелочи, которые вас настораживают, перепроверяйте всю документацию по несколько раз. Ни в коем случае не стесняйтесь просить предъявить необходимые справки.

Помните о том, что лучше один раз все тщательно проверить, на законных основаниях заключить договор, на который и придется потратить много времени, но зато потом никаких проблем уже с вашей недвижимостью у вас не возникнет.

Видео: проверка квартиры при покупке

В видео рассказывается, на какие моменты следует обратить внимание при покупке квартиры. Так же приводятся наиболее распространенные схемы мошенничества.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎