Недвижимость за границей: Как купить жилье в Польше

Нестабильная ситуация в Украине стимулирует инвестирование в зарубежную недвижимость, в частности украинцы ориентируются на страны Евросоюза. В последние несколько лет среди соотечественников значительно вырос интерес к недвижимости в Польше. Так, начиная с 2009 года, иностранцы купили в Польше более 15 тысяч квартир, и 17% из них - украинцы. Больше украинцев в польской недвижимости заинтересованы только немцы - их доля составляет 27%. На третьем месте граждане Великобритании с 13%. Об особенностях покупки жилья в Польше узнавал UBR.ua.

Законодательство Польши идентифицирует два типа недвижимости: квартира и дом.

"По законодательству Польши иностранец не должен иметь никакого правового статуса, чтобы приобрести отдельное жилое помещение, то есть квартиру. Это означает, что иностранец, который имеет польскую визу, разрешение на проживание на определенный срок, разрешение на поселение или разрешение на пребывание долгосрочного резидента ЕС, не нуждается в разрешении на покупку квартиры", - рассказала генеральный директор юридического объединения "Фемида" Надежда Вороницкая-Гайдак.

В случае, если иностранец хочет купить дом, добавила эксперт, он должен получить разрешение Министра Внутренних дел. Также оно необходимо в случае покупки недвижимости, расположенной в приграничной зоне и сельскохозяйственных угодий площадью более 1 га.

Такое разрешение не требуется:

• лицам, которые живут в Польше, по крайней мере, 5 лет от получения разрешения на поселение или разрешения на пребывание долгосрочного резидента ЕС.
• иностранецу, который является супругом или супругой гражданина Польши и проживающий в Польше по крайней мере 2 года от получения разрешения на поселение или разрешения на пребывание долгосрочного резидента ЕС. В таком случае по закону дом будет собственностью супругов.

Читайте также:

• Покупка недвижимости за рубежом: Что нужно знать
• Недвижимость за границей: Как купить жилье в Турции
• Какая недвижимость пользуется большим спросом у киевлян

Порядок выдачи разрешений на покупку недвижимости, регламентирован в Административном процессуальном кодексе Республики Польша. Разрешение выдается в форме административного решения на основании заявления, в котором указываются следующие данные:

• Имя и фамилия, дата и место рождения, гражданство, местожительство (точный адрес с почтовым индексом).
• Узы, связывающие заявителя с Польшей, если такие существуют.
• Подробное описание приобретаемого недвижимого имущества, в частности, указание точного адреса, площади и вида составных элементов, номера, кадастровой книги. Если приобретаются только некоторые земельные участки, охваченные данной книгой, номера этих земельных участков. В случае жилого помещения - указать номер, площадь, долю земельного участка под зданием.
• Имена и фамилии (наименования юридических лиц) отчуждающих недвижимое имущество, их местожительство (местонахождение) и почтовый индекс.
• Указать вид гражданско-правовой сделки с объектом недвижимости, например договор продажи, дарения, мены и т.д.

Рассмотрение заявления о выдаче Министром внутренних дел pазрешения на приобретение иностранцами недвижимого имущества осуществляется в течение 2-х месяцев. Если в ходе рассмотрения заявления необходимо будет получить дополнительная информация, срок может продлеваться.

"Получение данного разрешения носит скорее формальный характер, поскольку все стороны прекрасно понимают выгоду от этой сделки и государство заинтересовано в подобных операциях", - отметила Надежда Вороницкая-Гайдак.

Когда разрешение на покупку получено, покупатель и продавец обычно заключают предварительный договор купли-продажи. Как правило, отметили аналитики портала nedvizhimosti24.ru, покупатель при этом вносит депозит в размере 5-10% от стоимости объекта недвижимости, что прописывается в предварительном договоре. Если соглашение расторгается по вине покупателя, задаток остается у продавца, а если сделка не сложилась по вине продавца, то он обязуется выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере. Оплата может быть совершена в наличной или безналичной форме.

После заключения основного договора купли-продажи, недвижимость переоформляется на нового владельца, к которому при этом переходят права собственности на недвижимость. Сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и проводятся с помощью нотариуса. Нотариус осуществляет проверку правового состояния недвижимости в соответствующем Отделе Кадастров Недвижимости при районном суде на отсутствие обременений, долгов, владения имуществом третьим лицом.

Расходы на оформление сделки составляют:

• стоимость услуг нотариуса – согласно тарифам (до 2% от суммы сделки)
• налог на переход права собственности - 2% от стоимости приобретаемого имущества
• агентское вознаграждение – до 3% от цены объекта (выплачивается покупателем)
• прочие расходы на оформление, переводы документов и государственную регистрацию покупки недвижимости - 0,5-1,5 % от стоимости недвижимости.

Весь процесс покупки жилья в Польше иностранцем, как правило, занимает около полугода. При необходимости можно выставить недвижимость на последующую продажу сразу же после ее приобретения, уплатив подоходный налог от продажи жилья, взимаемый в случае отчуждения недвижимости ранее, чем через пять лет от даты ее приобретения.

По словам экспертов, желающим приобрести недвижимость в Польше не стоит бояться трудностей в оформлении сделки, ведь разрешения на покупку с каждым годом становятся все более либеральными, а выгоды и преимущества владения недвижимостью в Польше, как стабильной в политическом и экономическом отношении страны Евросоюза, очевидны.

Некоторые покупатели, не спешащие с приобретением жилья, выбирают новостройки от застройщика. "Если клиент выбирает квартиру на раннем этапе строительства, то он может рассчитывать на больший выбор свободных квартир различных планировок и более низкую цену. Вместе с тем на раннем этапе он приобретает еще „виртуальную” квартиру, что связано с определенными рисками, но вместе с тем дает покупателю больше свободы и аргументов торговаться относительно стоимости приобретаемой квартиры", - рассказали аналитики портала.

Покупатели, которые вынуждены снимать жилье до приобретения собственной квартиры, как правило, не желают ждать долгие месяцы до окончания строительства, и чтобы не нести двойных расходов выбирают либо готовые новостройки, либо жилье на вторичном рынке.

Как правило, отметили эксперты, в Польше при одинаковых характеристиках, новостройки стоят немного дороже, нежели квартиры со вторичного рынка. При выборе квартиры на вторичном рынке не помешает обратить внимание на год постройки, технологию строительства, техническое состояние здания.

В Польше очень распространена планировка, когда кухня совмещена с гостиной, хотя часто встречаются и планировки с отдельной кухней. Кроме того, на польском рынке большим спросом пользуются квартиры с планировкой типа раскладушки, когда комнаты расположены таким образом, что окна выходят на минимум две стороны (как на улицу, так и во двор).

Также стоит принять во внимание, что наибольшим спросом на польском рынке недвижимости пользуются квартиры следующей площади:

• однокомнатные – от 30 до 40 кв. м
• двухкомнатные – от 40до 50 кв. м
• трехкомнатные – от 60 до 70 кв. м

"То есть квартиры таких параметров впоследствии продать будет проще и быстрее. В целом в Польше наиболее популярны квартиры небольшого метража. Квартиры свыше 80-90 кв. м уже считаются в Польше престижными и соответственно являются достаточно дорогими. Наибольшее количество сделок в Польше совершается с двух-трех комнатными квартирами площадью от 40 до 70 кв. м", - рассказали аналитики nedvizhimosti24.ru.

Стоимость жилья в Польше зависит как от месторасположения квартиры, так и от ее характеристик (площади, наличия ремонта, формы собственности на квартиру и т.д.). Как правило, чем меньше площадь, тем дороже кв. м квартиры, хотя бывают и исключения.

По данным nedvizhimosti24.ru, наиболее дорогие квартиры в Варшаве, где за кв. м необходимо в среднем заплатить около 7133 злотых. Далее идет Краков - 6076 злотых за кв. м. В этом году на третье место вышел город Познань со стоимостью кв. м на уровне 5369 злотых, а на четвертом Вроцлав, где кв. м жилья стоит примерно 5355 злотых.

Однокомнатные квартиры в Варшаве типовых потребительских характеристик площадью около 30 кв. м стоят от 200 до 300 тысяч злотых. Средняя цена на двухкомнатные квартиры площадью около 45 кв. м в Варшаве составляет от 260 до 360 тысяч злотых, а трехкомнатные квартиры в Варшаве площадью около 60 кв. м можно найти в ценовом диапазоне от 340 до 580 тысяч злотых.

В Кракове однокомнатные квартиры стоят в среднем от 150 тысяч злотых, двухкомнатные - около 270 тысяч злотых, а трехкомнатные – в среднем примерно 310 тысяч злотых.

В таблице представлена средняя стоимость кв. м в самых крупных польских городах по итогам 2014 года.