Год под знаком повышения стоимости, или Что будет с новостройками в 2018 году

Я на рынке недвижимости работаю уже давно, и каждый год у покупателей встаёт вопрос, что будет с ценами в новом году. И каждый раз мнения разделяются примерно поровну: кто-то говорит, что они будут расти, кто-то говорит, что расти некуда, цены будут стагнировать или вообще падать.

Парадоксально, но правы и те и другие: какие-то проекты дорожают, причём серьёзно, на 15–20 % в год, какие-то — дешевеют, а какие-то — остаются с постоянной стоимостью.

От чего это зависит? Всё достаточно просто: цену квадратного метра диктует рынок — и спрос рождает предложение, а переизбыток предложения уменьшает стоимость квадратного метра.

Значит, нужно определить, в каком направлении будет двигаться спрос. То есть чего хотят покупатели от своей будущей квартиры. А тенденции таковы: людям не нужна просто крыша над головой, как было это ещё пять-десять лет назад, — люди хотят получить больше.

Я постоянно провожу семинары для покупателей недвижимости, на которые приходят от 50 до 80 человек, и на каждом семинаре задаю вопрос: «Что для вас важно при выборе квартиры?» Список получается такой:

1. Надёжность (застройщика в основном).
2. Локация (определённый район для проживания).
3. Инфраструктура (метро, школы, детсады, поликлиники).
4. Экономическая выгода.
5. Экология.
6. Безопасность (личная безопасность, закрытый двор, видеонаблюдение, охрана, подземный паркинг).
7. Эргономика квартиры и придомовой территории.
8. Красота дома и интерьера дома.
9. Престиж.
10. Сроки сдачи.

Поэтому мой прогноз достаточно простой: объекты тех застройщиков, которые будут соответствовать этим требованиям, будут дорожать. А тех застройщиков, которые думают, что люди будут брать всё подряд («пипл хавает») и не будут ориентированы на запросы покупателей, ждёт сильное разочарование.

Денис Ветренников, руководитель Бизнес-школы CENTURY21 Capital Petersburg

Спрогнозировать динамику цен на новостройки в 2018 году достаточно проблематично, поскольку существует ряд факторов — не только стимулирующих рост цен, но и снижающих его.

К первым относятся вступающие в силу поправки к 214-ФЗ, делающие перспективы долевого строительства туманными, а цены — более высокими. Динамика на снижение ипотечной ставки должна сохраниться и в следующем году, за счёт чего спрос на первичную недвижимость не упадёт, а цены могут продолжить расти.

К факторам, стимулирующим снижение цен, относится общее снижение платёжеспособности населения, а также рост объёмов ввода первичной недвижимости в эксплуатацию на рынке Санкт-Петербурга, который составил 12 % по сравнению с 2016 годом.

Какие факторы окажутся более весомыми — покажет время. Но наиболее точный прогноз можно дать по рынку апартаментов: этот сегмент с большой вероятностью покажет рост после того, как их статус приравняют к статусу жилых помещений. И рост составит не менее 10–15 %.

Роман Чиковани, эксперт по новостройкам, владелец «Агентства недвижимости Романа Чиковани»

На рынке недвижимости есть основные тренды, и 2018-й год не станет исключением в том плане, что рост цен на строящееся жильё сохранится.

Связано это с основными факторами: с нового года все застройщики будут обязаны платить по 11 тысяч рублей с квадратного метра в казну города на развитие социальной инфраструктуры своих объектов. Таким образом, маржинальность стройки будет падать, и строители будут вынуждены за счёт этого повышать стоимость конечного продукта.

Не стоит забывать про тот ажиотаж, который будет развиваться на фоне разговоров об отмене 214-ФЗ. Понятно, что это не произойдёт сразу, это дело двух-трёх лет. Но некоторые застройщики уже в настоящее время активно и регулярно повышают цены, аргументируя это тем, что недвижимость нужно приобретать сейчас, пока закон не отменили. Я уверен, что эти игры будут продолжены, и это ещё одна причина дальнейшего роста цен.

Сама же вероятная отмена долевого строительства приведёт к тому, что застройщики будут озадачены поиском альтернативных путей инвестирования в строительство: если деньги от дольщиков перестанут поступать, застройщики должны быть готовы либо подключать проектные средства, либо иметь какую-то другую подушку безопасности, либо искать альтернативные пути инвестирования в строительство. На этом фоне повышение цен также неизбежно. Как мне кажется, цены на новостройки будут приравнены или даже станут выше цен на рынке вторичного жилья.

В цифрах сказать достаточно сложно, но я думаю, что в рамках 2018–2019 годов цены могут повыситься до 20–30 %. Но, повторюсь, спрогнозировать сейчас достаточно сложно, многое будет понятно в том числе после президентских выборов — да, маловероятно, что поменяется режим, но по крайней мере будет чётко прописанная программа перехода от долевого строительства к новой модели проектного финансирования. И тогда будет чёткое понимание игроков относительно дальнейшего ценообразования на рынке. В любом случае год пройдёт под знаком повышения стоимости.

Руслан Пометько, владелец агентства недвижимости «Анева»

На мой взгляд, будет развиваться несколько трендов. Во-первых, уменьшение количества новых проектов. Во-вторых, смещение застройки внутрь кольцевой. Как результат этого — в-третьих — рост цен на недвижимость.

В среднем новостройки подрастут процентов на десять. Выросли бы и больше, но нужно оценивать покупательную способность: у людей нет больших денег. Тем не менее в случае дальнейшего снижения ипотечных ставок и слабого контроля размера первого взноса рост цен может и превысить этот показатель.

Виталий Новиков, эксперт по высокому сервису, руководитель консалтинговой группы «Университет продаж», тренер в построении эффективных продаж

Я думаю, что следующий год будет годом размежевания. Наконец-то будет проведена граница между жильём класса «трэш» и приличным. Жильё для униженных и оскорблённых будет дешеветь. Мы уже видим это на примере вторички — самое доступное жильё не дорожает.

Полагаю, некоторые застройщики примут решение, что им не нужно содержать свой отдел продаж. Думаю, некоторые вовсе откажутся продолжать работать. Сейчас есть навес из готового жилья, по мере его продаж будет постепенно вырастать цена на качественное жильё и падать на самое бюджетное.

Когда всё, что сейчас настроили, будет продано, вводить новое жильё будут меньше. Появятся новые форматы. Я предполагаю, что такие понятия, как «коливинг» и «флэт-шеринг», станут ещё популярнее и позволят жить качественно, не будучи при этом владельцем.

Предполагаю, что доступное жильё ещё подешевеет на 5–10 %, а качественная недвижимость постепенно подорожает на 10–12 %.

Владимир Чмеленко, генеральный директор АН «Столица квартир»

Количество строительных компаний может сократиться, объём возводимого жилья уменьшится, а цены вырастут на 15–35 %.

Без эффективных механизмов, которые сделают покупку жилья доступнее, продажи на первичном рынке могут остановиться. Однако пока переход на проектное финансирование не стоит воспринимать как значительный повод для беспокойства. Дело в том, что объём рынка долевого строительства составляет около 3,5 триллиона рублей, поэтому вряд ли банки в ближайшие пять-семь лет смогут заместить такую сумму.