Арест блокирует регистрацию? // ВС решал, как поступать с имуществом банкрота, арестованным после его продажи

Сегодня экономическая коллегия Верховного суда (ВС) решала вопрос о судьбе ареста земельного участка в ситуации, когда должник‑банкрот на момент ареста участок продал и уже подано заявление о регистрации права собственности за покупателем (дело № А40-186427/2013). Нижестоящие суды оставили арест в силе, но ВС направил дело на новое рассмотрение. Вывод коллегии может быть основан не только на том, что после начала процедуры регистрации имущество не может быть арестовано. Решающую роль, по-видимому, сыграет то, что к моменту рассмотрения дела в ВС право собственности все-таки было зарегистрировано за покупателем.

Сегодняшнее дело в ВС — один из нескольких судебных споров, с помощью которых Мария Поцелуева пытается получить построенный для нее дом и земельный участок под ним. Инвестиционный договор о строительстве дома она заключила в 2007 году с предпринимателем Алексеем Громаковским. Одновременно стороны подписали предварительный договор продажи участка под будущим домом. Основной договор подлежал заключению после завершения строительства. Однако когда в 2009 году это было сделано, Мария Поцелуева попала в аварию и не смогла зарегистрировать право собственности на дом и заняться оформлением прав на участок. В 2012 году она выяснила, что и дом, и участок предприниматель продал другому человеку.

В ноябре 2013 года Заокский районный суд Тульской области по иску Марии Поцелуевой признал за ней право собственности на дом и обязал Алексея Громаковского заключить с ней договор продажи участка. В феврале 2014 года Арбитражный суд Москвы ввел в отношении предпринимателя процедуру наблюдения. В это же время на его имущество, в том числе на спорный участок, приставы наложили арест с целью исполнить решение суда общей юрисдикции о взыскании с него долга.

После этого предприниматель подписал договор продажи участка с Марией Поцелуевой, и она, не зная о существовании ареста, подала документы на регистрацию права за собой (собственность на дом к тому времени уже была зарегистрирована за ней). Регистрацию приостановили. Покупатель оспорила арест в Заокском районном суде, который ее требования удовлетворил. Однако когда в июне 2014 года она принесла в регистрационную службу документы о снятии ареста, выяснилось, что имущество уже арестовано московским арбитражем в рамках дела о банкротстве. Дополнительное определение об аресте было принято по заявлению Алексея Громаковского в июне, но по указанию суда действовало с обратной силой — с момента введения наблюдения.

Мария Поцелуева вновь обжаловала арест в суде, на этот раз арбитражном, но проиграла спор в трех инстанциях. Суд первой инстанции отметил, что для снятия ареста недостаточно подачи документов на регистрацию — необходимо, чтобы право уже было зарегистрировано за истицей. В кассации же в принципе усомнились в том, что договор продажи участка действительно заключен.

В сегодняшнем заседании ВС по этому делу выяснилась решающая деталь: в июне 2015 года Ульяновское отделение Росреестра зарегистрировало право собственности на участок за Марией Поцелуевой. Это стало возможным после того, как арест с участка был снят в связи с началом конкурсного производства. После такой регистрации реализация участка в рамках дела о банкротстве исключена — это признал и конкурсный управляющий Руслан Чержиев. Впрочем, по его мнению, отказ судов в снятии ареста был законным, так как на момент вынесения обжалованных определений регистрация еще не состоялась.

Сохранение ареста участка в этой ситуации создавало бы, однако, несколько проблем. Одна из них — противоречие продажи участка в конкурсном производстве решению суда общей юрисдикции, предписавшему продать его на условиях предварительного договора (по фактически номинальной цене). На это обратил внимание конкурсного управляющего судья ВС Денис Капкаев. По словам Руслана Чержиева, он обязан был бы продать участок, несмотря на противоречие. Вторая проблема — возможность разделения права собственности на участок и дом. Это расходилось бы с принципом единства их судьбы, заявила юрист Мария Лазарева, представлявшая покупателя. Конкурсный управляющий, однако, и в этом не увидел сложности. Наконец, третья проблема, которую на процессе сегодня не затрагивали, — возможность в период регистрации права собственности, т.е. после того, как все необходимые действия для его перехода предприняты, ввести арест с обратным действием, фактически парализующий регистрацию.

К сожалению, едва ли стоит ждать, что ВС ответит на эти вопросы. Он направил дело на новое рассмотрение. Сделано это, вероятно, для того, чтобы суды учли новое обстоятельство — регистрацию права собственности на участок за Марией Поцелуевой. Этого аргумента судьям ВС должно быть достаточно для обоснования своего решения.