Большая реформа системы государственной регистрации недвижимости

1 января 2017 года вступили в силу изменения в российское законодательство, существенно изменяющие порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Главной целью принятия поправок является повышение ответственности и гарантий при государственной регистрации прав, повышение эффективности оборота недвижимости и снижение рисков при инвестировании в объекты недвижимого имущества. Новые положения законодательства во многом упрощают процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество по сравнению с ранее существовавшим порядком. Однако, в ближайшие месяцы следует ожидать ряд проблем практического характера, связанных с корректировкой и налаживанием работы новой системы регистрирующими органами.

Нововведения, безусловно, отразятся на деятельности профессиональных участников рынка недвижимости, включая застройщиков, девелоперов и крупных арендодателей, а также затронут интересы практически каждой компании, так или иначе сталкивающейся с оформлением прав на недвижимость в России.

Ключевые изменения связаны с принятием в июле 2015 года Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон»), который по-новому регулирует, казалось бы, устоявшуюся систему регистрации прав на недвижимое имущество.

Единый государственный реестр недвижимости

До недавнего времени основные информационные ресурсы в сфере учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а именно Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – «ЕГРП») и Государственный кадастр недвижимости (далее – «ГКН»), существовали как взаимосвязанные, но самостоятельные системы. На практике такая ситуация нередко приводила к дублированию и противоречивости содержащихся в них сведений.

Закон предусматривает объединение ЕГРП и ГКН и создание на их базе нового информационного ресурса – Единого государственного реестра недвижимости (далее – «ЕГРН»), который будет вестись исключительно в электронной форме существующим органом государственной регистрации (а именно, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии).

ЕГРН будет включать в себя: (1) реестр объектов недвижимости, (2) реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, (3) реестр границ, в том числе содержащий сведения о границах между субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон и особых экономических зон, иных специальных территорий, а также (4) реестровые дела, кадастровые карты и книги учета документов. Таким образом, ЕГРН должен объединить как собственно информацию об объектах недвижимости, так и сведения о правах на них. ЕГРН теперь будет отражать информацию о существенных условиях сделок с недвижимостью (например, условие о цене – в случае договора купли-продажи), которая ранее в публичных реестрах не указывалась.

Какие нововведения упростят порядок государственной регистрации?

Ряд положений Закона направлен на упрощение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности:

Вводится принцип экстерриториальности, в соответствии с которым документы на государственную регистрацию теперь можно будет подать в любом субъекте Российской Федерации, независимо от места нахождения объекта недвижимости. При этом появится возможность предоставления документов на государственную регистрацию при выездном приеме регистрирующего органа.

Сократятся сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, например, срок государственной регистрации на основании заявления, поданного непосредственно в регистрирующий орган, теперь составит семь рабочих дней (вместо десяти рабочих дней, предусмотренных ранее действовавшим законодательством).

Государственный кадастровый учет вновь построенного здания или сооружения будет производиться по заявлению органа, выдавшего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, который должен в течение пяти рабочих дней самостоятельно направить такое заявление в регистрирующий орган.

Если права на объекты недвижимости возникают на основании актов государственных органов или органов местного самоуправления или сделок с ними, то соответствующий орган будет обязан самостоятельно направить в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в течение пяти рабочих дней с момента принятия акта или совершения сделки.

Уточнено, что для целей государственной регистрации права собственности на вновь построенное здание или сооружение достаточно, чтобы договор аренды земельного участка, на котором расположен построенный объект, действовал на момент его ввода в эксплуатацию.

Вводится обязанность регистрирующего органа самостоятельно запрашивать у уполномоченных органов, в порядке информационного взаимодействия, учредительные документы юридического лица.

Запрещается отказ в приеме заявления о государственной регистрации и прилагаемых к нему документов, кроме единственного случая, когда не установлена личность лица, предоставившего такое заявление.

Регистрирующий орган теперь будет обязан незамедлительно уведомить правообладателя объекта недвижимости о том, что в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости поступило заявление о государственной регистрации прав.

Отменяются выписки из ГКН. Теперь и государственный кадастровый учет, и государственная регистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из ЕГРН.

Что усложняет порядок государственной регистрации?

Несмотря на большое количество положительных нововведений, некоторые положения Закона могут неблагоприятным образом отразиться на деятельности участников рынка недвижимости и на практике привести к затруднениям и затягиванию сроков при государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него.

Одним из таких моментов является увеличение количества оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Формально, Закон предусматривает единственное основание для отказа – не устранение причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, в течение срока приостановления регистрации. Однако, в то же время Закон закрепляет 55 оснований для приостановления государственной регистрации, среди которых есть немало спорных, не зависящих от заявителя напрямую (например, не поступление документов и сведений, запрошенных государственным органом в порядке информационного взаимодействия, ничтожность сделки, подлежащей государственной регистрации, издание актов государственных органов вне пределов компетенции такого органа или подписавшего документ лица). Таким образом, в итоге количество оснований для отказа в государственной регистрации увеличилось с 30 до 55.

Далее, некоторые положения Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (а именно, о выплате государством компенсации за утрату права собственности на жилые помещения) будут действовать до 1 января 2020 года. Кроме того, сохраняют свою силу многие положения Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который с 1 января 2017 года переименован в Федеральный закон «О кадастровой деятельности». Несмотря на то, что прежнее законодательство должно применяться в части, не противоречащей новому Закону, такая ситуация может привести к практическим проблемам при прохождении процедуры государственной регистрации, связанным с формированием регистрирующими органами новой практики учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наконец, Закон предполагает принятие около 25 подзаконных актов, необходимых для реализации его положений (например, о порядке ведения ЕГРН, о порядке предоставления заявления об осуществлении регистрации прав и прилагаемых к нему документов, о формах документов и требованиях к ним, о видах и содержании выписок из ЕГРН). На настоящий момент многие из них уже разработаны и вступили в силу с 1 января 2017 года.

Комментарии

Несмотря на множество позитивных аспектов, Закон, в целом, не разрешил ряд назревших проблем в сфере оборота недвижимого имущества. В частности, не было предложено принципиальных изменений в порядок реализации принципа открытости ЕГРН, и не был закреплен пресекательный срок для оспаривания зарегистрированных прав.

В связи с постепенным объединением ГКН и ЕГРП, в первое время, вероятно, практика государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав и предоставления сведений из ЕГРН будет различаться в зависимости от конкретного региона. Поэтому следует внимательно следить за практикой применения новых правил, а также за самим процессом переноса сведений об объектах недвижимости в ЕГРН.